Rôle d'évaluation

Il n'y a que deux moments précis où vous avez le droit de demander une réévaluation de votre immeuble parce que vous considérez que sa valeur est surestimée. Vous pouvez le faire au dépôt d'un nouveau rôle d'évaluation lorsque la valeur de votre immeuble a changé. Il y a dépôt d'un nouveau rôle d'évaluation tous les trois ans.

Pour l'agglomération de La Tuque, le nouveau rôle d'évaluation 2024-2025-2026 a été déposé et il entrera en vigueur le 1^er janvier 2024.

Vous pouvez contester la valeur de votre immeuble uniquement la première année du dépôt du rôle, entre le moment où il est déposé et le 1^er mai suivant. Vous devez alors suivre la procédure de demande de révision administrative. À compter du 1^er mai de la première année où le rôle est en vigueur, vous ne pouvez plus contester votre évaluation, sauf si à la suite de travaux, un certificat de l'évaluateur modifie votre valeur d'immeuble. À ce moment-là, vous pouvez contester uniquement la nouvelle valeur attribuée aux travaux concernés.

La valeur réelle ou marchande d'un immeuble est sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence. Autrement dit, il s'agit du prix le plus probable qu'un acheteur accepterait de payer lors d'une vente de gré à gré, si cet immeuble était mis en vente.

Le rôle d'évaluation entre en vigueur le 1^er janvier du premier des exercices financiers pour lesquels il est dressé. Le présent rôle est entré en vigueur le 1^er janvier 2021. Le prochain entrera en vigueur le 1^er janvier 2024.

Il utilise trois techniques :

• La technique du coût qui est basée sur le coût de remplacement du bâtiment moins la dépréciation, auquel s'ajoute la valeur marchande du terrain.
• La technique de parité qui est basée sur la comparaison de ventes récentes d'immeubles semblables avec les ajustements appropriés pour tenir compte des caractéristiques différentes.
• La technique du revenu qui est basée sur la conversion des revenus découlant de la location d'un immeuble, en capital immobilier, après déduction des frais d'exploitation.

Entre le dépôt du rôle et le 1^er mai suivant sont entrée en vigueur, une demande de révision administrative (plainte) peut être formulée à l'égard d'un immeuble inscrit au rôle d'évaluation.

Comme le prochain rôle triennal d'évaluation de l'agglomération de La Tuque entrera en vigueur le 1^er janvier 2024 et qu'il a été déposé, vous pouvez faire une demande de révision dès maintenant jusqu'au 30 avril 2024, si vous le désirez. Ce rôle sera en vigueur pour les années 2024-2025-2026.

Cela signifie que le droit de plainte s'exerce seulement lors du premier exercice d'un rôle, excepté pour sa tenue à jour ou lorsque l'évaluateur n'a pas effectué une modification prévue dans le cadre de cette opération.

Lors de sa tenue à jour, le rôle d'évaluation peut être modifié pour divers motifs, notamment dans le cas de rénovations, ajout ou démolition d'un immeuble, avec ou sans permis municipal.

À cette occasion, certains renseignements inscrits au rôle, incluant la valeur de l'immeuble, seront modifiés pour tenir compte des changements touchant cet immeuble.

La date à laquelle ont été considérées les conditions du marché pour l'établissement de la valeur réelle est le 1^er juillet du deuxième exercice précédent l'entrée en vigueur du rôle. En d'autres mots, la date du marché est fixée 18 mois avant le début du premier exercice du rôle.

Par exemple, dans le cas du présent rôle d'évaluation qui est en vigueur pour 2021, 2022 et 2023, la date du marché (ou de l'évaluation) est le 1^er juillet 2019.

Dans le cas du nouveau rôle d'évaluation qui entrera en vigueur le 1^er janvier 2024, la date du marché (ou de l'évaluation) est le 1^er juillet 2022.

L'évaluateur dresse un rôle d'évaluation tous les trois ans et pour trois exercices financiers consécutifs. C'est donc dire qu'à moins de modifications apportées à l'immeuble, la valeur réelle inscrite au rôle est la même pour toute la durée du rôle, soit trois ans.

Le plaignant doit remplir et déposer un formulaire de demande de révision en y joignant une somme d'argent ou un chèque selon le tarif applicable. En période de révision, les formulaires sont disponibles dans les bureaux municipaux de La Tuque, Parent, La Bostonnais et Lac-Édouard.

Les formulaires de plaintes doivent être déposés à l'hôtel de ville de La Tuque, aux coordonnées qui sont au bas complètement à droite de votre écran, avant la date limite.

Le dépôt d'une plainte ne dispense pas le contribuable de son obligation d'acquitter la totalité des taxes applicables à cet immeuble. Cependant, dans le cas où la valeur de l'immeuble est diminuée à la suite de la demande de révision administrative, la municipalité remboursera les taxes pour cette portion de valeur, ainsi que les intérêts qui en découlent.

La taxe est le résultat qu'on obtient en multipliant le montant de l'évaluation municipale par le taux de taxe. L'évaluation municipale de votre propriété est déterminée à partir du rôle d'évaluation tandis que le taux de taxe est déterminé lors de l'adoption du budget par le conseil municipal.

Une diminution de l'évaluation municipale n'entraîne pas nécessairement une diminution de votre compte de taxes. Inversement, une augmentation de l'évaluation municipale n'entraîne pas nécessairement une augmentation de votre compte de taxes.

Si vous avez une résidence ou un chalet qui est situé sur les terres de l'État ou sur des terres appartenant à une entreprise forestière vous vous posez peut-être la question suivante : pourquoi dois-je payer des taxes sur un terrain dont je ne suis pas le propriétaire?

Selon la définition de la Loi sur la fiscalité municipale, la personne qui occupe une terre en vertu d'un billet de location ou d'un permis d'occupation est réputée en être le propriétaire. C'est pour cette raison légale que les titulaires de baux de location à des fins de villégiature doivent payer des taxes sur l'ensemble de l'immeuble, soit le bâtiment et le terrain.

Le rôle d'évaluation présentement en vigueur pour l'agglomération de La Tuque peut être consulté en tout temps, car ce sont des données publiques. Ce service est gratuit pour les particuliers et payant pour les professionnels. Vous pouvez le consulter à partir d'un lien disponible dans les onglets ci-dessus.

La proportion médiane constitue l'indicateur du niveau général du rôle d'évaluation d'une municipalité. Il s'agit de la proportion de la valeur réelle à laquelle devrait tendre chacune des valeurs inscrites au rôle. Le facteur comparatif est ensuite obtenu en divisant 100 % par la proportion médiane du rôle.

Ainsi, le produit de ce facteur et de la valeur inscrite au rôle indique la valeur réelle la plus probable de l'immeuble. Cette dernière correspond à la valeur uniformisée inscrite sur le compte de taxes.

• NOTE IMPORTANTE : le formulaire est disponible uniquement lorsqu'il y a dépôt d'un nouveau rôle d'évaluation à tous les trois ans. Celui du rôle d'évaluation 2024-2025-2026 est maintenant disponible jusqu'au 30 avril 2024.

Formulaire de demande de révision du rôle d'évaluation

Pour exiger une révision administrative (plainte), le plaignant doit remplir et déposer le formulaire officiel de demande de révision du ministère des Affaires municipales et de l'Habitation, qui est disponible en version papier ou par PDF.

Lors du dépôt du formulaire, il faut obligatoirement acquitter les frais.

Ce formulaire est disponible à l'hôtel de ville de La Tuque et aux bureaux municipaux de la municipalité de La Bostonnais et de la municipalité de Lac-Édouard. Il est également possible d'obtenir le formulaire PDF par courriel.

Les formulaires complétés doivent être déposés et les frais acquittés, à l'hôtel de ville de La Tuque, avant la date limite.

Si vous habitez à l'extérieur de La Tuque, vous pouvez demander qu'on vous fasse parvenir le formulaire par la poste en appelant Info-Service au numéro sans frais 1 866 523-2121. Par contre, vous devez calculer le délai de la poste pour vous assurer que le formulaire complété sera reçu à l'hôtel de ville avant la date limite. Sinon, l'option PDF par courriel via infoservice@ville.latuque.qc.ca reste l'alternative la plus rapide.

Cette démarche n'est pas gratuite, il y a des frais à payer qui varient selon la valeur des biens faisant l'objet de la révision.

• Il est important de comprendre que le droit de plainte s'exerce seulement lors du dépôt du premier exercice d'un rôle.

Après la date butoir, vous ne pourrez plus demander une révision jusqu'au dépôt du prochain rôle d'évaluation dans trois ans, sauf si vous faites des travaux et que la valeur de vos biens est modifiée en cours de route. À ce moment-là, vous pourrez faire une demande de révision, mais uniquement sur la portion du changement de la valeur de vos biens liée aux travaux que vous avez faits.

Toute personne qui a un intérêt particulier peut formuler une plainte.

Cela signifie qu'en plus du propriétaire de l'immeuble, un locataire peut exercer ce droit puisque les taxes foncières influencent le coût de son loyer.